터키의 경우 다주택자에게 세금을 부가하기보다, 세금 감면 혜택을 주고 있습니다. 그러자 너도 나도 할 것없이 많은 사람들이 다주택자가 되었고 집값은 안정화 되었습니다.
그 이유는 무엇일까요? 간단합니다.
그런데 현재 한국 정부는 역순으로 가고 있습니다. 다주택자들에게 과도한 세금을 부과하면 다주택자는 사라질테고 공급 역시 줄어들게 됩니다. 그러면 공급보다 수요가 훨씬 많아지니 부동산 가격은 치솟을 일만 남았습니다.
본론으로 들어가, 현재 정부가 1가구2주택 기준을 어떻게 설정했는지 알아보겠습니다. 글을 모두 읽으시면 아파트뿐만 아니라 오피스텔까지 2주택에 포함된다는 명확한 기준을 알게 될 겁니다.
시간이 없으신 분들은 아랫 부분부터 읽어 보시기 바랍니다.
주택 공급이 많아졌기 때문입니다. 주택의 경우 어떤 방법을 써봤자 1가구는 1주택에서만 거주하고 나머지는 임대를 놓게 되어있습니다. 그러니 다주택자가 많아짐에 따라 공급이 많아졌고, 가격은 안정화된것이죠.
오피스텔 1가구 2주택의 명확한 기준 - 부동산 정책이 22번째 발표가 됐는데 6.17부동산 대책, 7.10 부동산 대책 등 지금까지 발표된 대책에는 집값을 잡기 위한 대전제로 주택이 많은 사람은 세금도 그만큼 많이 내게 하고 실수요자 위주로 부동산을 재편하겠다는 거였는데 부동산 대책을 내 놓으면 숨쉴 수 있는 틈을 찾아 부동산 투자 자금이 몰리는 이른바 풍선 효과도 상당했었습니다.
부동산 대책의 강도가 조금씩 올라가다 7.10 대책은 그 틈마저 메우려는 의도가 깔려 있는데 오로지 세금만 많이 때리겠다는걸로는 부동산 시장을 안정화 시키기에는 역부족으로 보입니다.
이번 7.10 부동산 대책은 실수요자까지 옥죄는 형태로 대표적으로 일시적인 1가구 2주택자 같은 경우에도 같은 기준을 적용해 이사를 위해 집을 분양, 매매하는 것도 다가구 기준의 세금을 책정해 시장의 불평과 불만을 야기 시키고 있습니다.
역효과로는 세금이 많이 오르는만큼 전세를 전월세로 돌리든지 아니면 월세로 돌려 오르는 세금만큼 월세를 올려 받겠다는 것으로 임대인 분들의 불만이 폭증하고 있습니다.
오피스텔 같은 경우 주택법상 주택으로 포함이 안되기 때문에 모 오피스텔의 경우 1억원이 넘게 급등하는 것도 볼 수 있는데 오피스텔은 1가구 2주택의 기준에 들지 않는 것인지 알아보겠습니다.
「주택법(법률 제13797호, 2016.01.19)」 제2조 제4호 및 「동법 시행령」 제20조에 따르면 「건축법 시행령」 (별표1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것이 아님을 알려드립니다.
또한, 「주택법(법률 제13797호, 2016.01.19)」 제2조 제20호 및 동법 시행령 제10조에 따른, '도시형 생활주택'은 주택을 소유한 것으로 봄을 알려드리니 건축물 대장상의 용도를 확인하여 오피스텔인지 도시형 생활주택인지를 확인하여 주택소유 여부를 판단하여야 하며, 도시형 생활주택 중 전용면적 20제곱미터 이하인 경우 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제53조 제5호에 따라 무주택으로 간주(다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외)됩니다.
즉 오피스텔은 주택법에서 업무용 시설로 보고 주택으로 보지 않습니다. 단, 세법에서는 주거용으로 이용하면 주택에 준해서 세금을 물립니다.
주택법에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않고 다만 도시형생활주택은 주택으로 간주합니다. 다만 세법상으로는 오피스텔도 용도에 따라 주택 기준의 세금을 부과합니다.
또한, 「주택법(법률 제13797호, 2016.01.19)」 제2조 제20호 및 동법 시행령 제10조에 따른 "도시형 생활주택"은 주택을 소유한 것으로 봄을 알려드리니 건축물 대장상의 용도를 확인하여 오피스텔인지 도시형 생활주택인지를 확인하여 주택소유 여부를 판단 하여야 하며 「주택법(법률 제13797호, 2016.01.19)」 제2조 제4호 및 「동법 시행령」 제20조에 따르면 「건축법 시행령」 (별표1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것이 아님을 알려드립니다.
오피스텔 1가구 2주택 적용 기준
건축법에 따라서 기본적으로 업무용으로 사용할 수 있는 곳입니다. 하지만 주거용 준주택으로 간주하는 경우도 있습니다. 국토교통부에서는 전용면적이 85㎡이하로 부엌과 화장실을 갖추고 있으면 주거용 오피스텔로 간주하고 있습니다. 오피스텔을 주거용으로 주군 짓는 확실한 기준은 바로 세입자가 전입신고를 하느냐 안하느냐 입니다.
만약 세입자가 전입신고를 하게 된다면 주거용이라는 확실한 명제가 되어 주택으로 간주하게 되고 또한 오피스텔 주인이 업무용이라는 입증을 하지 못하면 조사시 주거용으로 간주됩니다.
그래서 세입자에게 월세를 조정해주는 조건으로 전입신고를 하지 못하게 하는게 의례 진행 됐었는데 만약 주거용이라는 사실이 알려지게 되면 지금까지 세금 혜택 받은거와 가산세까지 내야하는 세금 폭탄을 맞을 수 있어 조심해야 합니다.
이번 정부 들어 주택에 대한 세금을 올리는 대신 다가구자들에게는 임대사업자 등록을 독려했습니다. 세금 혜택을 줄테니 양지로 나와서 임대 사업을 하라는 얘기인데 부동산 시장이 안정되지 않자 이 부분이 걸림돌이라 판단하고 이제 임대사업자도 세금을 원래대로 되돌릴 것이니 일정 시일 안에 임대사업자 등록 말소를 하라고 합니다.
여기서 다시 불만이 나옵니다. 정책의 일관성이 없다는 말이죠.
오피스텔의 경우 시세가 오르는 일이 극히 제한적이기 때문에 양도세의 부담은 그리 크게 있지는 않습니다. 어차피 임대 수입을 위한 투자용 상품이기 때문인데,
주택법에서는 오피스텔을 주택이라 보지 않는다고 했지만 기획재정부 즉 세법상으로는 주거용이 될 수 있습니다.
여기에서 1가구 2주택에 대한 기준이 명확해지는데 주거용으로 오피스텔을 임대한다고 하면 1가구 2주택이 되고 업무용으로 임대한다고 하면 1가구 2주택에서 제외 됩니다.
주거용 오피스텔이라도 세금 혜택을 주기 위해 임대사업자 제도를 시행하고 있는데 바로 일반임대사업자와 주택임대사업자 등록 입니다.
세금 혜택을 받는 대신 일정 조건을 충족해야 하는데 일반임대사업자 등록을 하면 부가세 10% 환급 주택임대사업자 등록을 하면 취득세 감면 일반임대사업자로 등록을 하면 부가세 10%를 환급 받는데 분양을 받게 되면 그 날로부터 20일 이내에 사업자 등록을 해야 합니다. 의무기간은 10년으로 의무기간을 채우지 않으면 환급 받은 부가세를 추징 당하게 됩니다.
주택임대사업자는 취득세를 감면 받는 대신 의무 임대 기간을 채워야 되는데 이번 7.10 부동산 대책에 주택임대사업자 단기 4년제가 폐지가 되어 장기 8년 임대 기간을 의무기간으로 채워야 됩니다.
또한 임대료 상승폭 역시 연가 5%를 넘지 않아야 합니다. 주택임대사업자 등록을 하고 표준임대차계약서로 구청이나 시청에 등록을 합니다. 그렇게 해서 의무기간을 채우게 되면 오피스텔이 1가구 2주택에 포함되지 않게 합니다.
일반임대사업자 혹은 주택임대사업자를 내고 의무기간 안에 매도 혹은 매입을 하게 되는건데, 대게는 포괄양수양도로 진행합니다.
특히 일반임대사업자의 경우 임차자의 공실이 길어지게 되면 일단 아무나 받고 싶은 유혹이 생기게 되는데 자칙 거주용으로 들이게 되는 경우 혜택 받은 세금과 가산세까지 세금폭탄을 받는 경우가 있으니 각별히 주의해야 합니다.
요약>
일반임대사업자 : 주택수에서 제외됨
1가구 1주택이 되어 비과세 가능
취득할 때 부가가치세 환급
보유 시 과세대상
양도 시 상가와 동일한 취급
등록기간 분양 받은 후 20일 내
주거용 : 주택 수 포함
주택임대사업자로 등록
주택임대사업자 등록 시 비과세 가능
취득세 감면
2천만원 이하 : 분리 과세 or 종합과세
2천만원 초과 : 종합과세
양도 시 주택과 동일한 취급
등록기간 정해진 기한 없음
지금까지 1가구2주택에 대한 기준을 알아봤습니다. 서두에서 말씀드린 바와 같이 다주택자에게 과도한 세금을 먹이는 일은 무조건 아파트 값이 상승하는 일을 초래하게 됩니다. 따라서 잘 살펴봤다가 똘똘한 한 채에 투자하시는 것도 좋은 방법입니다.
전화위복. 어떤 위기이든 잘 이용하면 큰 기회가 될테니 꼭 성공하는 투자하시길 바라겠습니다.